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海南房产 > 新闻 > {Article.sectionShortName} > 正文

海南要与房地产说“拜拜”,我到底还要不要投资?

来源:安老师评楼市   时间:2019-06-20 10:32

    2018年海南史上最严限购政策出来后,来海南买房的人都慌了:海南的房还能买吗?控制这么严,还会涨吗?决心去房地产化的海南,房价的走势是什么样的?还有投资价值吗?

    一时间,有人唱衰,有人看好,众说纷坛。

    前几天分析了拉动海南房价增长的支撑因素,里面提到“海南房价走势短期看政策增量,中期看可替代性,长期看产业转换”。

    今天就从这三个方面来分析分析,海南的房地产,到底还值不值得投资?

    01

    海南现在最热火朝天的便是自贸港的建设。

    自贸港,代表着全方位的开放,包括货物、货币、人员和信息等的流通,以及法律和监管方面的变革;

    如果海南能达到建设自贸港的要求高度,

    意味着,海南或许能够成为像香港、迪拜港、鹿特丹港、釜山港等知名自贸港一样,成为经济开放程度高、通商成本低廉、金融制度灵活、服务贸易发达的地区,汇集世界各地的货船、人流和资金。

    像雄安新区那样,再出自贸港建设政策红利,则房价可能会再度提升。

    另一方面,短期房价走势还受限购政策的影响。

    全域限购政策出台一年,仍然在严格执行,岛外需求被抑制,销售价格被摁在地上摩擦。

    据链家旅居研究院统计,海南全省2018年TOP房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%,业绩大幅缩水,百亿军团成员由6家缩减为4家。

    来源:旅居产业研究院

    乐东、保亭和三亚的房价甚至略有下滑。

    图片来源网络,侵删

    但同时也需要关注人才购房政策,最近新政有更大范围的放松:

    1.随企业总部或区域总部整体迁入的人才,放宽至可购2套房;

    2.经备案的各类型总部及重大招商项目单位,高层次人才及公务员,只要家庭成员在海南无住房且无购房记录的,可购1套房;

    3.引进人才无论是否落户,均享受本省居民首付比例,即首付30%;

    4.鼓励金融机构对引进人才发放贷款利率予以优惠

    ——《关于完善人才住房政策的补充通知》

    限购政策边际放松,房价上涨空间有一定释放。

    但是除此之外,调控政策短期内不会再有任何松动,楼市整体将维持目前的走势。

    02

    中期来看,海南房价受城市可替代性的影响。

    什么意思?

    就是全中国是不是有别的城市也有海南的优势,能够替代海南?

    比如海南限购后,大家都一窝蜂涌去云南买房,因为云南的气候环境条件也不错;

    厦门的气候也很宜居,海滨资源也很丰富,旅游业发展得很成熟;

    离海南最近的广西北海也有海岸线,海景房不到1万/㎡;

    北方呢?青岛的海鲜是出了名的,大连也有海岸线;

    这些城市是不是都能够替代海南呢?

    也不见得。

    从海滨资源上来看,大连、青岛冬天太冷,宜居海岸线也很短,沙质较差;

    从房价上看,大连均价1.3万/㎡,青岛2.3万/平米,北海海景房不到1万/㎡,优势明显;厦门就比较贵了,4.3万/㎡,三亚才2.8万/㎡;

    从资源配套上看,北海房价、海景都占优势,但是城市量级太小,配套落后、交通不便,居住舒适度差些;

    可以看出,上述滨海城市的优缺点明显,而海南虽然优势不明显,但是综合表现却是最好的。

    03

    长期看,产业的新旧动能转换是影响海南房价的最主要支撑。

    海南目前的产业结构是不合理的,对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重,

    尤其是对房地产的依赖,最为严重。

    在上海易居房地产研究院刚发布的《一季度经济环境与房地产研究报告》中显示,

    2019年第一季度中,海南房地产开发投资占GDP比重20.8%,位列全国第一,

    第二、第三名是云南和安徽,占比分别为19.2%和18.6%。

    这明显与建设自贸区、自贸港的目标不符。

    所以,海南对房地产说“拜拜”的决心也非常坚决:

    1.2017年12月,在海南省委经济工作会议上,全面取消海南19个市县的GDP、工业和固定资产投资的考核,把生态保护列为负面扣分和一票否决项;

    2.4月22日,生态环境官网公布的《海南省落实中央环境保护督察反馈意见整改情况》中反复强调:要精心呵护好海南这片青山绿水、碧海蓝天;

    3.5月1日,富力红树湾项目就因破坏红树湾被“双暂停”;

    4.2018年,海南省接待国内外游客7627.39万人次,同比增长11.8%,实现旅游总收入950.16亿元,同比增长14.5%;

    2019年一季度海南省累计接待游客2241.65万人,实现旅游收入296.46亿元,同比增长7.25%。

    (来源:格隆汇数据)

    官员考核与GDP脱钩、与生态挂钩;

    多次下文件下决心表明“绿水青山就是金山银山”、”坚持生态立省“、”确保海南生态环境只能更好不能变差“;

    旅游收入持续增长,以后有了自贸区,关税少了,购物消费的人也必然增多;

    海南抛弃房地产的底气,更足了。

    从长期来看,弱化对房地产的依赖,重新集中到旅游业,

    着力推进产业新旧转换,发展年轻产业,

    才能提升发展潜力,从长期为高房价提供支撑。

    而这,正是海南一直在做的事情。

    04

    分析了这么多,结论是什么?

    1.海南房价短期内不会有大的波动;

    2.海南岛具有稀缺性和唯一性,综合对比表现突出;

    3.决心抛弃房地产的海南,产业结构会更加健康,经济发展潜力充满想象力。

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